Documents d'urbanisme

Les Schémas de Cohérence Territoriale (SCOT) et les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) sont de nouveaux outils stratégiques et prospectifs mis à disposition des collectivités locales par le législateur pour organiser et planifier le développement d’un territoire. La Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) est document d’urbanisme permettant une opération d’aménagement.

Le Schéma de Cohérence Territorial (SCOT)

de la Communauté de Communes du Centre Littoral

Mis en place par la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbains), le SCOT - Schéma de cohérence territoriale - est un document de planification urbaine déterminant, car il produit des effets juridiques vis-à-vis des futurs projets et des futures politiques à mettre en œuvre.
Le SCOT vise à doter l’agglomération du centre littoral de nouvelles orientations d’aménagement et à coordonner les politiques publiques.
Ce plan d’aménagement est conçu à partir d’un diagnostic territorial partagé. Il ne s’agit pas de juxtaposer les ambitions des différentes communes mais bien de penser le territoire dans son ensemble et dans le respect du développement durable. Projet territorial, il définit les grands axes de développement sur 10 à 15 ans, dans des domaines aussi variés que la gestion des déchets, l’habitat, le transport, le développement économique et commercial.
Le périmètre du Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) de la Communauté de Communes du Centre Littoral (CCCL) englobe, conformément aux dispositions de l’arrêté préfectoral en date du 26 août 2002, la totalité du territoire de six communes : Cayenne, Macouria, Matoury, Montsinéry-Tonnegrande, Remire-Montjoly et Roura.
Le territoire ainsi délimité (508 660 hectares) est beaucoup plus étendu et diversifié que celui du précédent document d’urbanisme intercommunal, à savoir le Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme (SDAU) approuvé en 1975 qui s’appliquait aux seules trois communes (Cayenne, Matoury, Remire-Montjoly) de l’ île de Cayenne, qui correspond à un ancien archipel situé entre les deux exutoires du fleuve Mahury et de la rivière de Cayenne et bordé par la rivière du Tour de l’île .
Le territoire de la CCCL qui représente 6% de la superficie de la Guyane, concentre près de 60% de la population, ainsi que 70% des emplois.

Le Plan Local d’Urbanisme

Le PLU est un document d’urbanisme fondamental. Il permet de connaître les choix politiques d’une commune pour son développement démographique et économique pour les dix ans à venir voire plus.
Les CCI donnent un avis économique sur ces documents et peuvent influer fortement lors de l’élaboration du document.

LE RAPPORT DE PRESENTATION

Comme son nom l’indique, ce document présente la commune. On y trouve le diagnostic complet du territoire d’étude (économique, environnemental…).
LE Plan d’Aménagement de Développement Durable (PADD)
Est une pièce importante du PLU, qui en explique et en justifie les dispositions réglementaires, au regard de la commune d’aujourd’hui et des choix d’urbanisme retenus pour demain.
La mise en oeuvre du PADD se fait par le biais du Règlement et du Plan de Zonage

LE REGLEMENT

Chaque zone a ses propres règles d’occupation et d’utilisation du sol exprimées en 15 articles :
Art.1 – « occupations et utilisations du sol admises », énumère les catégories de constructions ou d’usages pouvant être autorisées.
Art.2 – « occupations et utilisations du sol interdites », énumère les catégories de constructions ou d’usages interdits.
Art.3 – « accès et voirie », précise les caractéristiques à respecter en matière d’accès aux constructions et de voirie, de desserte.
Art.4 – « desserte par les réseaux », précise les obligations à respecter vis-à-vis des réseaux (d’eau potable, d’assainissement, d’électricité, d’incendie…).
Art.5 – « caractéristiques de l’unité foncière », précise les caractéristiques qu’une unité foncière doit avoir pour être constructible (ex : surface minimale…).
Art.6 – « implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et voies privées », précise les conditions d’implantation des constructions par rapport à la limite de ces emprises et de ces voiries.
Art.7 – « implantation des constructions par rapport aux limites séparatives », définit les conditions d’implantation des constructions par rapport aux limites des propriétés voisines.
Art.8 – « implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière », précise la distance à respecter entre les constructions implantées sur une même propriété.
Art.9 – « emprise au sol », définit le rapport à respecter entre la surface occupée au sol par les constructions situées sur une même propriété et la surface totale de cette propriété.
Art.10 – « hauteur des constructions », fixe la hauteur maximale que peut atteindre toute construction.
Art.11 – « aspect des constructions », précise le traitement de l’aspect extérieur des constructions à respecter par rapport aux paysages urbains et architecturaux environnants.
Art.12 – « stationnement », précise les normes minimales de places de stationnement à respecter en fonction des usages de constructions.
Art.13 – « espaces libres et plantations », précise dans quelles conditions les espaces laissés libres doivent rester en pleine terre et être plantés.
Art.14 – « possibilités maximales d’occupation du sol », fixe la surface totale (RDC+étages) des mètres carrés pouvant être construits sur une même propriété. C’est le Coefficient d’Occupation des Sols (COS).
Art.15 – « dépassement du COS », précise si le COS peut ou non être dépassé, dans quelles limites et dans quelles conditions.

LE PLAN DE ZONAGE :

Cartographie de la commune avec zonage. 1 zone = 1 type d’urbanisme.
UA : correspond au village, hameau ou centre-ville
UB : correspond à l’habitat pavillonnaire
UE : zone à caractère principal d’activités économiques.
AU : correspond à une zone fermée mais à urbaniser dans un futur plus ou mois proche.
Le chiffre précèdent ces lettres donne l’ordre de priorité pour cette urbanisation.
La lettre suivant AU donne la vocation de cette zone (habitat, activités…)
N : correspond aux espaces naturels à valeur patrimoniale.
A : correspond aux espaces agricoles à valeur économique et patrimoniale.

LES ANNEXES

Elles contiennent pour l’essentiel :
- la liste des Emplacements Réservés (E.R.) pour des équipements publics,
- les Servitudes d’Utilité Publique affectant les sols et leur usage (eau, gaz…)
- les Plans d’Exposition au Bruit (PEB) des aérodromes,
- le classement sonore des infrastructures de transport terrestre,
- des documents d’informations spécifiques.

Les Zones d’Aménagement Concerté (ZAC)

QU'EST-CE QU'UNE Z.A.C. ?

Une Z.A.C. est une opération d'aménagement, par laquelle une collectivité réalise ou fait réaliser " l'aménagement et l'équipement des terrains, (…) en vue de les céder ou de les concéder à des utilisateurs publics ou privés " (article L 311-1). Cette procédure consiste donc à la fois à produire des constructions et à réaliser des équipements publics d'infrastructures (voiries et réseaux…) et de superstructures (classe supplémentaire dans une école, etc…).

1.Une Z.A.C. diffère de deux autres opérations d'aménagement figurant au livre III du Code de l'Urbanisme :

• Le lotissement (article L 315-1 et suivants du code de l'urbanisme) qui consiste en une division foncière, préalable à la cession de terrains viabilisés à plus de deux constructeurs ;
• Le permis de construire groupé (article R 421-7-1 du code de l'urbanisme) qui autorise au contraire un seul constructeur à réaliser des constructions, avant division de terrains viabilisés.

Ces deux procédures permettent certes d'imposer, lors de la délivrance de l'autorisation, des participations à la réalisation d'équipements publics, mais n'obligent pas l'opérateur à réaliser un Programme d'Equipements Publics.
2.Une Z.A.C. est toujours lancée à l'initiative de la collectivité publique
En cela, elle se distingue des procédures de lotissements et de permis de construire groupés, qui peuvent faire intervenir des opérateurs privés.
3.Le recours à une procédure de Z.A.C. ne se justifie que si l'opération a une certaine ampleur et aboutit à un aménagement

QUELS SONT SES AVANTAGES ?

C'est un outil universel : on peut créer des Z.A.C. aussi bien dans des secteurs non construits (zones AU des Plans Locaux d'Urbanisme), que construits ( en zone U, par exemple pour restructurer un centre urbain). En revanche, une Z.A.C. ne peut être crée en zone agricole ou naturelle
Les Z.A.C peuvent être créées dans des buts très divers : il existe ainsi des Z.A.C à vocation d'habitat, d'industrie, de loisirs,…, pourvu que l'opération aboutisse à un aménagement ; en effet, un terrain inclus dans une Z.A.C. ne peut pas recevoir une vocation " naturelle "
C'est un outil précis ; il permet à la collectivité d'intervenir sur des secteurs qu'elle a préalablement identifiés comme stratégiques, au lieu d'agir au gré des opportunités foncières.
C'est un outil sur mesure : la collectivité peut remplacer dans le périmètre de la Z.A.C. la Taxe Locale d'Equipement (T.L.E.) par un régime de participations négociées avec l'aménageur, et plus adaptées aux besoins locaux.
C'est un outil souple : la collectivité n'est pas tenue, lors du lancement de l'opération de posséder tous les terrains compris dans le périmètre de la Z.A.C. ; elle peut se les approprier grâce à un régime spécial de droit de délaissement (articles L 230-1 à 6 du code de l'urbanisme), par préemption (article L 210-1 nouveau du code de l'urbanisme), ou par voie d'expropriation.
C'est un outil polyvalent : la procédure de Z.A.C permet de gérer les demandes de permis de construire en opposant un sursis à statuer à tout projet de construction risquant de compromettre la réalisation de l'opération ( art. L 111-7 du code de l'urbanisme).

COMMENT SE DEROULE LA PROCEDURE ?

1.Dès la prescription du projet, la collectivité organise une concertation préalable, associant, pendant toute la durée des études, les habitants et des associations locales agréées (articles L 300-2 et R 300-1 du code de l'urbanisme). La collectivité détermine librement les modalités de cette concertation, (ouverture d'un registre en mairie,…), mais elle est obligée de respecter. Une fois la concertation achevée, l'assemblée délibérante de la collectivité en tire un bilan, qui est tenu à la disposition du public.
2.Une phase de création : un dossier de création est approuvé :

• soit par la commune ou l'EPCI compétent lorsqu'ils en ont l'initiative ;
• soit par le Préfet, lorsque l'initiative de l'opération appartient à l'Etat, à la Région, au Département, ou à un établissement public relevant de ces collectivités (OPAC, …)

Le dossier de création doit comporter (art. R 311-2 du code de l'urbanisme) :

• un rapport de présentation ;
• un plan de situation ;
• un plan de délimitation du ou des périmètres composant la zone ;
• une étude d'impact.

La création d'une Z.A.C. entraînera désormais la modification du P.L.U., afin, notamment, que celui-ci comprenne les éléments prévus à l'article L 123-3 du code de l'urbanisme( localisation des espaces publics à conserver, à modifier ou à créer, dans la Z.A.C.,etc …)
La création de la Z.A.C. peut également nécessiter la mise en révision du P.L.U. si l'opération projetée empiète sur la zone agricole (A) ou porte atteinte à l'économie générale du document d'urbanisme.
La délibération qui approuve le dossier donne lieu, en application de l'article R 311-5 du code de l'urbanisme, à des mesures de publicité

3.Une phase de réalisation : l'autorité constitue un dossier comprenant (art. R 311-7 du code de l'urbanisme) :

• le programme des équipements publics à réaliser dans la zone accompagné de l'accord des collectivités et autres maîtres d'ouvrages publics;
• le programme global des constructions à réaliser dans la zone ;
• les modalités prévisionnelles de financement, échelonnées dans le temps ;
• les modifications à apporter éventuellement à l'étude d'impact.

Enfin, le dossier contiendra :

• des annexes techniques (plan des domanialités futures, plans des réseaux,…)
• le projet de convention ou de mandat ;
• les modifications à apporter éventuellement à l'étude d'impact ;
• le cahier des charges des cessions de terrains (article L 311-6);

Cette dernière pièce précise en effet :

• le nombre de mètres carrés de surface hors œuvre nette dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée ; elle définit donc les droits à construire attachés à chaque parcelle.
• (éventuellement) " les prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de réalisation de la zone ".

L'approbation du dossier de réalisation donne lieu aux mêmes mesures de publicité que l'approbation du dossier de création.
4. la Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 a enfin maintenu la possibilité de :

• modifier une Z.A.C. (article R 311-12 du code de l'urbanisme); la modification peut affecter des éléments du dossier de création (périmètre,…), ou du dossier de réalisation (programme des équipements publics,…), en respectant les formalités applicables (mesures de publicité) ;
• supprimer une Z.A.C (article R 311-12 du code de l'urbanisme), sur proposition de la personne publique qui avait eu l'initiative de sa création, et au vu d'un rapport de présentation qui motive la suppression. Sous réserve de l'interprétation du juge, la procédure de suppression remplace l'ancienne procédure d'achèvement de Z.A.C.